Egy ingatlan vásárlásakor nem árt körültekintőnek lennünk, hogy később ne érjenek meglepetések bennünket. Írásunkban az ingatlan-adásvételi szerződéssel kapcsolatos lehetséges buktatókra hívjuk fel a figyelmet.
Az adásvétel során szükséges a felek szándékának tisztázása, a felek azonosítása, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogok, tények feltérképezése. Az ingatlan-adásvételi szerződések ügyvédi közreműködést igényelnek, mivel az ingatlan tulajdonjogát akkor szerezhetjük meg, ha a tulajdonjogunk az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre is került. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat készítése során az ügyvéd elvégzi az azonosítási feladatait. Ez ahhoz szükséges, hogy általa szerkesztett okirat alkalmas legyen a célzott joghatás kiváltására.
A szerződő felek szándékának, megállapodásának tisztázása
Az ingatlan adásvételi szerződés során az ügyvédnek azonosítania kell a szerződő feleket, a vétel tárgyát és meg kell ismernie a felek közötti megállapodást is. Utóbbira azért van szükség, hogy az ügyvéd tanácsaival támogassa a feleket, hogy azokban a tárgykörökben is megállapodjanak, amely a szerződés létrejötte szempontjából fontosak. Érdemes ingatlan adásvételi szándék esetén az ügyvédünket mielőbb felkeresni, hogy a tárgyalás korai szakaszába bekapcsolódjon és ellássa tanácsaival az ügyfeleket.
A szerződő felek azonosítása
A szerződő felek azonosítása elengedhetetlen törvényi követelmény, mivel a vevő ingatlan tulajdonjogát alapvetően az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostól szerezheti meg. Amennyiben az eladó és a vevő természetes személyek, akkor azonosításukhoz a
- személyazonosító igazolvány,
- lakcímkártya,
- valamint az okiratnak tartalmaznia kell a felek adóazonosító számát, ezért adóigazolvány is szükséges.
Az ingatlan és a hozzá kapcsolódó jogok, tények azonosítása
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelűen tartalmazza településenként valamennyi ingatlan adatát és azokhoz kapcsolódó jogokat, azok jogosultjait. Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokhoz kapcsolódó jogilag jelentős tényeket is tartalmazza. Az ingatlan adatait egy számítógépes rendszer, a TAKARNET tartalmazza, amelyből a lekérhető tulajdonlap-másolat alapján ismerhetőek meg az ingatlan adatai, valamint az ahhoz kapcsolódó jogok és tények, jogosultak.
Az ügyvéd az adásvételi szerződés készítése során, a szerződés aláírásának napján lekéri a nem hiteles tulajdonlapot a TAKARNET-ből. Erre azért van szükség, hogy a felek között az ingatlan-nyilvántartásnak megfelelő állapot szerint kerüljön sor a szerződéskötésre. Az ingatlan azonosítását érdemes már a felek közötti egyezkedés korai fázisában elvégezni. Az ingatlan-nyilvántartásból nyert információk megalapozhatják a továbblépést vagy megfelelő felvilágosítással szolgálhatnak a károk megelőzéséhez.
Eltérés van az adatokban?
Ha az eladók személyes adatai és az ingatlan-nyilvántartásban rögzített jogosultak adatai között eltérés van, akkor azt szerződéskötési akadálynak kell tekinteni azok tisztázásáig.
Elidegenítési tilalom van az ingatlanon?
Sok esetben jelzálogjog van a hitelt nyújtó bank javára bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, továbbá annak biztosítékaként elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre kerülhet. Ha részben állami támogatás (CSOK) igénybevételével épült az ingatlan, akkor 10 éves időszakra elidegenítési tilalmat jegyeznek be rá a Magyar Állam javára. Az adásvételi szerződés előkészítése során ennek megfelelően szükséges tisztázni:
- a tehermentesítés költségét, így a bank részére történő hitel visszafizetésének pontos összegét,
- illetve az állami támogatás biztosítására kikötött elidegenítési tilalom feloldásának feltételeit.
Végrehajtási jog terheli az ingatlant?
Amennyiben végrehajtási jog terheli az ingatlant, a vevő az ingatlan tulajdonjogát csak akkor tudja megszerezni, ha a vételár részben vagy egészben a végrehajtást kérő részére kifizetésre kerül a végrehajtón keresztül. Ilyen esetben szükséges a teher teljes összegét és a végrehajtói költségeket is megismerni, mivel előfordulhat, hogy a teher teljes összege meghaladja az ingatlan vételárát. Ez esetben a vevőnek valójában a végrehajtást kérővel kell megállapodnia, hogy a tehermentes tulajdonszerzésének az összege tisztázódjon.
