Elbirtoklás feltételei
Abban az esetben, ha valaki egy ingó dolgot tíz, egy ingatlant tizenöt éven át sajátjaként és szakadatlanul birtokol, megszerzi annak tulajdonjogát. Lehetséges akár egy útszolgalmi jogot is elbirtokolni, vagy egy ingatlan tulajdoni hányada is elbirtokolható. Az elbirtokló kérheti egy peres eljárásban a bíróságtól, hogy az állapítsa meg, hogy az általa elbirtokolt ingatlan tulajdonosa lett. Kérheti az elbirtokoló, hogy az ingatlan-nyilvántartásban, mint az ingatlan tulajdonosa bejegyzésre kerüljön.
Ingatlanok esetében a tizenöt éves szakadatlan birtoklásnak folyamatosnak kell lennie, és úgy kell eljárnia a birtokosnak, mintha az adott ingatlan tulajdonosa lenne. Így, ha az ingatlant annak elbirtokolója műveli, azt bekeríti, esetleg karbantartásokat végez, azt igazolja, hogy az ingatlant sajátjának tekintette, és más is azt gondolhatta róla, hogy ő a tulajdonos.
Elbirtokolni csak forgalomképes dolgokat lehet. A Magyar Állammal szemben elbirtokolni csak 1991. június 9. napjától kezdődően lehetséges. Nem lehet elbirtokolni az önkormányzatok törzsvagyonába tartozó, forgalomképtelen vagyonba eső ingatlanokat. Termőföld elbirtoklásának előfeltételeként a mezőgazdasági szakigazgatási szervtől hatósági bizonyítvány beszerzése szükséges a tulajdonszerzés törvényi feltételeinek fennállására vonatkozóan.
Ügyfelünk egy termőföld ingatlant vásárolt 1990-ban, és elkezdte művelni azzal szomszédos, senki által nem használt területet is. A két ingatlant egyben használta, bekerítette, gyümölcsfákat kezdett benne ültetni. Ügyfelünk az ingatlant majd 30 éven keresztül sajátjaként birtokolta. Annak érdekében, hogy az ügyfelünk tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön, pert kellett indítani a Magyar Állam ellen. A Polgári Törvénykönyv alapján a szükségképpeni örökös a Magyar Állam. Ha egy örökhagyó érvényes végrendelet hátrahágyása nélkül meghal, és nincs leszármazója, házastársa, felmenőinek oldalági leszármazó örököse, akkor végső soron a Magyar Állam a törvényes örökös. Az eljárásban szükséges volt egy póthagyatéki eljárás lefolytatása, amelyben a Magyar Államnak, mint törvényes örökösnek az ingatlan át lett adva. A Magyar Állam tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került, és így már vele szemben lehetett pert indítani. A peres eljárásban ügyfelünk tulajdonjogát a bíróság megállapította, és annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre sor került.
Elbirtoklás megszakadása
Ha az ingatlan tulajdonosa rendelkezik az ingatlannal, vagy a dologgal, akkor az elbirtoklás megszakad. Ez történik abban az esetben is, ha a tulajdonos a dolog kiadása iránti követelését bírósági úton érvényesíti. Ha a birtokos akaratán kívül a dolgot elveszti, és egy éven belül azt nem szerzi vissza, vagy egy éven belül a bíróságnál nem kéri, hogy a dolgot részére adják vissza, akkor szintén megszakad az elbirtoklása.
Eredeti tulajdonszerzés
Az elbirtoklással történő tulajdonszerzéshez feltétele, hogy az aki birtokolja az ingatlant az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonossal ne álljon szerződéses jogviszonyban. A bérletbe, használatba, szívességi használatba adott dolgokat nem lehet elbirtokolni. Ennek oka, hogy a birtokos és a tulajdonos között van egy megállapodás a dolgok birtokának átengedéséről. Az elbirtoklás azért tekinthető eredeti tulajdonszerzésnek, mert nem a korábbi tulajdonos jogaiak átruházására kerül sor, hanem az elbirtokló új tulajdonogot alapít a tizenöt éves szakadatlan sajátkénti birtoklással a dolgon.
Jogcímes elbirtoklás
A jogcímes elbirtoklás egy kivételi szabály. Arra az esetre ad megoldást, ha az eredeti tulajdonos és az elbirtokló között létrejött egy tulajdonjog átruházásra irányú szerződés, amely alapján az elbirtokló a tulajdonjogának a bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkövetelt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette. Sikerrel képviseltünk ügyfelünket egy zártkerti ingatlan jogcímes elbiroklására irányuló polgári perben, ahol az eladó együttműködésének hiánya, illetve az elbirtokló vevő birtokba lépését követően az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett végrehajtási jogok miatt nem lehetett peren kívűl rendezni az ingatlan tulajdonjogát.
Jóhiszeműség, rosszhiszeműség
A Polgári Törvénykönyv nem kívánja meg a birtokos jóhiszeműségét az elbirtoklás megállapításához, csak akkor kizárt az elbirtoklás megállapítása, ha a birtokos a dolgot bűncselekménnyel, vagy egyébként erőszakos, alattomos úton szerezte meg. A bíróságok az elbirtokló jóhiszeműségének kérdését vizsgálják a peres eljárások során. Alapvetően a jogalap nélküli birtoklás oldaláról, mivel a jogalap nélküli birtokos jóhiszeműsége megalapozza a költségeinek a megtérítését, ha esetleg az elbirtoklás törvényi feltétele nem állna fenn. Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességével összefüggésben is felmerül a jogszerző jóhiszeműsége, amely adott esetben az elbirtoklás megszakadását eredményezi. Az elbirtoklás esetén van lehetőség jogutódlásra, így az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely jogelődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült.
Tulajdonos védekezése
Ha az elbirtokló és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyek, vagy annak örökösei nem tudnak megegyezni, az elbirtoklás tényének elismeréséről, akkor a tulajdonos hivatkozhat az elbirtoklási idő nyugvására. Ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra.
Egy peres ügyünkben a bíróság kimondta, hogy a póthagyatéki lejárás lefolytatásának hiánya nem alapozza meg az elbirtoklási idő nyugvását. Ennek oka, hogy a tulajdonos ettől függetlenül is felléphetett volna, ha akart volna. Egy eseti bíróság döntés szerint az ingatlanról való tudomásszerzés hiánya nem értékelhető az elbirtoklást kizáró menthető okként. A menthető ok a tulajdonos személyében, vagy külső körülményekben keresendő, ami megakadályozta abban, hogy ingatlanával törődjön.