A tulajdonostársak között vita alakulhat ki abban a tekintetben, hogy eladják-e a közös tulajdonban álló ingatlanukat, ha igen, akkor mennyiért adják el azt, illetve, hogy a közös tulajdon megszüntetése minden érintett számára alkalmas időre esik-e. A tulajdonosok megállapodásuk hiányában a bírósághoz fordulhatnak. A bíróság követi a Ptk-ban található sorrendet, így vizsgálja azt, hogy melyik megszüntetési mód alkalmazására kerülhet sor. A közös tulajdon bíróság általi megszüntetése tekintetében a következő relatív sorrendet alkalmazzák:
- a közös tulajdon természetbeni megosztása,
- a tulajdoni illetőség valamely tulajdonos által magához váltása, illetve tulajdonba adása
- a dolog értékesítése és a befolyt vételár felosztása,
- társasháztulajdonná átalakítás.
Közös tulajdon árverés útján történő értékesítése
A közös tulajdon megszüntetési módok közül kivételes esetben alkalmazható, ha árverés útján történő értékesítése a közös tulajdonban álló ingatlannak. Abban az esetben, ha más módon nem szüntethető meg a közös tulajdon, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, illetve gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdont árverési értékesítés folytán is megszüntethető, s az értékesítés költségeinek levonását követően fennmaradt vételárat a tulajdonostársak egymás között arányosan felosztják. Az árverés útján történő értékesítés kivételes mód, mivel igazolni kell, hogy egyik fél sem képes a másik tulajdoni hányadának magához váltására.
Mikor kerülhet sor az árverés általi értékesítésre?
Abban az esetben, ha más közös tulajdon megszüntetési mód:
- nem lehetséges, valamely műszaki okból,
- a tulajdonostársak méltányos érdekeit sérti,
- azok ellen az összes tulajdonostárs tiltakozik,
- a társasházzá alakítás feltételei nem állnak fent.
Hogyan zajlik az ingatlan közös tulajdonának árverés útján történő értékesítése?
Ha a felek között nincs együttműködés, és valamely tulajdonostárs a közös tulajdon megszüntetését kezdeményezte, akkor ő keresetben kérheti, hogy a bíróság harmadik személy felé értékesítést rendeljen el a bírósági végrehajtás szabályainak megfelelő árverés útján. A végrehajtás elrendelését bármely tulajdonostárs kérheti. Ha az ingatlan közös tulajdonát jogerős bírósági ítélet alapján árveréssel kell megszüntetni, a bíróság pénzkövetelés végrehajtására irányuló végrehajtható okiratot állít ki. Az árverés egy olyan kényszerértékesítést foglal magába, amely során a végrehajtó bonyolítja le az árverést és az a vevő szerzi meg tulajdonosként az ingatlant, aki a legtöbbet ajánl érte. A megszüntetési módok közül ez a legkedvezőtlenebb a felek számára, ugyanis viselniük kell az esetleges sikertelen árverés költségeit, és a meg kell fizetniük a végrehajtó munkadíját, amely a befolyó vételárból kerül levonásra. Értékesítés során a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg.
Árverési vételár meghatározása
A közös tulajdon megszüntetésének központi kérdése az ingatlan értékének, az árverési vételár meghatározása. Természetesen lehetőség van arra, hogy a felek megegyezzenek a értékben, viszont gyakoribb eset, hogy kirendelt igazságügyi szakértő szakvéleménye alapján a bíróság határozza meg ítéletében a legkisebb vételárat, amelyet később nem változtathatnak meg sem a végrehajtó, sem a bíróság. Kizárólag a tulajdonosok jogosultak az árverési vételárat csökkenteni. Ha az ingatlanban esetleg valamely tulajdonostárs lakja, aki nem képes az ingatlan tulajdonát magához váltani, akkor az árverési vételár a bentlakására tekintettel kerül meghatározásra, és ő viseli a bentlakásának értékcsökkentő hatásait.
Árverés feltételeinek meghatározása
A közös tulajdonban levő ingatlan árverésére a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 162. § (2)-(5) bekezdését kell alkalmazni. Az eljárás első lépése, hogy a közös tulajdon árveréssel történő megszüntetéséről szóló jogerős bírósági ítélet alapján pénzkövetelés behajtására irányuló végrehajtási eljárás megindítását kell kérelmezni, amelyet a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére elrendel.
A közös tulajdon árveréssel történő megszüntetése során a végrehajtást elrendelő bíróságnak végzésében kell meghatároznia:
- az árverési feltételeket, (ingatlan kikiáltási vételára, ingatlan jellemzőit, árverési előleg összegét, legalacsonyabb vételár összegét, árverés kezdő és befejező időpontját, becsérték 2%-nak megfelelő 1.000 Ft-re kerekített licitküszöböt,
- az árverés költségének a felek általi viselésének arányát,
- a befolyt vételár felosztási módját.
Közös tulajdonban levő ingatlan végrehajtó általi árverezése
Az ingatlan közös tulajdonának árveréssel történő megszüntetése elektronikus árverési rendszerben kerül sor, amely jelenleg elérhető a https://arveres.mbvk.hu/ oldalon.
Az ingatlan árverési eljárása során az eljáró végrehajtó elektronikusan egy tájékoztató hirdetményt tesz közzé, a bírósági végzés által meghatározott feltételek alapján.
A végrehajtási eljárás hirdetményében azt is közzé teszik, hogy az ingatlan lakott, vagy szabadon beköltözhető.
Végrehajtási jogok
Ha az ingatlan bármely tulajdoni hányadát végrehajtási jog terheli, akkor az eljárásra a Vht. 141. § szerinti ingatlanárverés szabályai alkalmazandó.
Amennyiben tanácsra, jogi segítségre van szüksége ingatlan-eladás vagy vásárlás témában, nézzen körül szakértő oldalunkon, vagy forduljon hozzánk!